1月到10月,本市商品房销售量同比下降四成,购房者的持续观望使一些中小开发商出现了资金链断裂、无法回笼资金等问题。相反,保障性住房却因为土地储备难度加大,难以满足需求。此前,本市推出的几块限价房建设用地遭冷遇,大兴康庄地块(三、四期)因无开发商接手被撤牌。

    对于部分中低价位、中小户型的普通商品住房,本市将通过政府收购等方式转化为保障性住房或限价房。副市长陈刚昨天在北京市第十三届人大常委会第七次会议上作报告,介绍了城市低收入家庭住房情况。

    陈刚表示,下一步政府将采取建设与收购并举的措施,收购部分符合条件的中低价位、中小户型的普通商品房,转化为保障性住房或限价房。

    1月到10月,本市商品房销售量同比下降四成,购房者的持续观望使一些中小开发商出现了资金链断裂、无法回笼资金等问题。相反,保障性住房却因为土地储备难度加大,难以满足需求。此前,本市推出的几块限价房建设用地遭冷遇,大兴康庄地块(三、四期)因无开发商接手被撤牌。市建委主任隋振江表示,近期市场变化比较快,政府希望考察一些中低价位、中小户型的普通商品房,如果出现资金问题或运作问题,可以把这些项目通过收购或委托的形式盘活。

    隋振江介绍,目前具体的收购或委托方式还在进行调研。但这些可以转化的“问题商品房”的前提是价格成本必须适合用于限价房,不能太贵。“比如价格在6000到7000元,位置又比较适合,政府可以考虑帮助他们运作,投放到限价房中。”

    隋振江强调,这些商品房最好用市场的办法由开发商自己解决问题,实在有困难,政府才考虑收购适合的部分。这也是市建委探索把保障性住房和市场结合起来的新方式。

    ■开发商反应

    政策利好执行有难度

    北京万年基业投资建设有限公司总经理黄玺庆表示,作为限价房收购的是中低价位、中小户型商品房。如果资金或者市场运作出现了问题,政府采取收购或委托的形式将其盘活,这无疑是利好政策。

    目前,房地产企业资金紧张是不争的事实,而不少烂尾项目多是因为资金问题造成的。政府出面来整合这部分资源无疑是一件好事。一些陷入困境的项目如果单纯由开发商接手,难度会较大,因为造成项目烂尾的原因很多,不仅是资金问题,可能还牵涉拆迁补偿无法达成一致等诸多问题。如果由政府出面,阻力就会小一些。这种做法一方面解决了开发商的资金问题,另一方面也满足了市场需要,可以说是多赢的举措。

    只是在项目选择上还要费一些力气。

    一位不愿透露姓名的开发商表示,该政策是利好政策,但实施起来颇具难度。因为烂尾项目多是一些地段比较好的项目,开发单位前期已经投入很多,而将其收购变为保障房,收购价格一定不会太高,因此,双方就收购价格就比较难达成一致。

    ■解读

    回购可能致商品房价再降

    “政府回购部分商品房不等于救市,反而可能会导致商品房市场价格下滑。”北京中原地产总经理李文杰认为,目前不景气的房市已经让很多中小开发商难以坚持,政府出手回购这些房屋的价格会相对较低,加上明年有更多保障房上市,将大大缓解市民对房屋的需求,反而导致更多商品房失去市场,就不得不考虑降价销售。

    集中回购一旦导致所在区域房价下跌,其他开发商往往不愿在这些区域购地开发。

    城八区内难觅可回购房屋

    “在城八区内很难找到符合条件的房屋回购。”李文杰说,2006年和2007年政府曾提出过收购、开发并举的提议,但当时的市场调研结果显示,城八区内几乎没有符合条件的可回购房屋。因此,在今年甚至是明年,城八区内一定更难有符合条件的回购房屋。这就大大降低了购房者的购买意向。

    政府回购要先考虑需求

    “保障房的需求量到底多大?这是很重要的问题。”一位业内专家表示,虽然价格是市民最看重的购房因素,但房屋位置一样重要。虽然房产市场越来越冷,但一些大开发商早已收回投资,并不着急出售房屋,而一些中等开发商可以通过抵押实业,向银行获取贷款,或将现房租赁,获得现金流,他们度过“严冬”不是没有可能。因此,政府回购房屋的选择余地就会受限,而市民是否对地理位置不够好的房屋感兴趣,也是一个问题。

    李文杰则表示,如果回购量大,保障房集中上市,这可能导致放宽购房人的准入标准。