房地产市场已发生根本变化

    记者:最近一段时间,有人认为房地产已经发生变化,房价正在回归理性。也有人认为,下半年奥运后房价还要暴涨。你如何看待当前的房地产形势?

    易宪容: 无论多少人不喜欢房价下跌,房价该跌的地方还是下跌了,这是不以任何人的意志为转移的。市场是无数个主体意志合成的东西,任何个人意志在其中都是渺小的。以深圳为例,据报道, 2007 年 7 月,深圳市宝安区的金地梅陇镇二期第二批开盘销售,均价高达 1.5万元 / 平方米;但到 2008 年 2 月底,金地梅陇镇三期再度闪亮登场,公布的销售价格只卖 1.1万 元 / 平方米,而且还可以打 9.7 折,并赠送精装修,每平米实际的价格还不到 1 万元,价格下跌近 40% 。

    还有,深圳世联地产公司的统计数据显示,今年 1 至 3 月,深圳住房交易量分别为 5200 套、 2200 套和 6600 套,与去年同期相比下降了近 70% 。深圳市国土房产局发布的《房地产市场发展分析报告》也显示, 2008 年一季度,深圳市商品住宅空置面积达 66.37 万平方米,与去年同期相比,空置面积增加了 67.47% 。

    这些数据说明,深圳房价的大幅下跌已经是不争的事实,而且房价销售量也急剧下降了 70% 。销售量急剧下降,房价大幅下跌,这个市场岂能不发生根本性变化?

    记者:你刚才提到,深圳房价下跌、销量下降,出现大幅调整,主要原因是为什么?这种调整或价格的理性回归是局部性还是全国性的?

    易宪容: 深圳房价大幅的调整就在于从 2007 年下半年起中国房地产市场政策发生了根本性改变,即 24 号文件、 359 号文件明确规定了中国的房地产市场是民生的市场,是住房消费的市场。还有,今年的政府工作报告、 2008 年国务院工作要点都明确表明了严厉遏制房地产市场不合理的需求,要对房地产市场的炒作进行严厉打击。因此,凡是房地产投资比重过高的地方,只要把这些房地产投资炒作挤出,这个地方的房价还会迅速下降。

    从全国的情况来看,如上海、浙江、北京等地房地产投资炒作,其比重也会不低于广东深圳。但是为什么广东及深圳的房价最大大幅下降呢?其重要原因,是由于广东及深圳的房地产市场的发展,早就经历过一次房地产市场的周期,早就经历过房价快速上涨及下跌的激烈波动。

    无论一些企业如何捂盘,市场已经发生了根本性变化,即房地产市场政策发生根本性变化。比如政府要求生产更多的中低档产品、保障性住房、商业银行对个人住房消费信贷严格管理、房地产市场投资性购买挤出等。这是房地产市场大势。

     房价浮动是市场常态

    记者:有人称,房价继续下滑对政府和百姓都是灾难。房价下跌真的会成为灾难吗?

    易宪容: 价格是市场经济核心,房价同样是房地产的核心。这几年为什么房地产市场会如此繁荣,就在于各地房价快速飙升,而这种房价快速飙升可以让公有的土地在少数个人手上卖出,便利地掠夺到广大民众的巨大财富。正因为房价上涨有如此大的诱惑,因此,当房价下跌触及到少数人的利益之时,总是会有人出来以公众利益为幌子挟持政府不能够让房价下跌,目的是挟持政府改变房地产市场政策。

    再从市场经济逻辑来看,在市场中,任何产品的价格应该是由市场的供求关系来决定的。因此,产品的价格上涨或下跌是市场的常态。 还有,从人类的记载来看,还没有哪个时候哪个国家的房价只涨不跌的,还没有哪个国家房价下跌会引起国家灾难的。最近一两年美国的房价下跌,有些地方跌得十分严重,但是美国的经济不也是走过来了吗?尽管其经济有些调整,但是这种经济调整是必然的。更何况中国房价下跌仅是让地方政府及房地产开发商所获得暴利挤出些,让房地产市场发展能够持续些。这样的房价正是中央政府所期望的,也是中国绝大多数民众所期望的。

    记者:从房地产方面来讲,你认为国家从紧的货币政策会发生改变吗?

    易宪容: 据统计,今年 1至4 月份全国房地产开发投资资金达 12022 亿元,同比增加 2500 多亿元,增幅为 25.9% ,基本上与 2007 年同期增幅持平。房地产开发资金中的商业银行贷款为 2896 亿元,多增加 574 亿元;但外资进入只有 148 亿元,同比减少近 10 亿元;自筹资金为 4440 多亿元,同比多增加 1200 亿元;个人按揭贷款减少近 1000 亿元。

    可以看到,尽管今年以来央行采取了从紧的货币政策,但是国内商业银行体系进入房地产的信贷资金不仅没有减少,反之增加,而且增加幅度仍然不小。 商业银行信贷大量地流入房地产市场,但为什么开发商会大叫资金紧张呢?一是 2007 年以来房地产市场土地政策有许多调整,特别房地产开发那种“空手套白狼”的经营模式已经不适用了。

    二是从实际情况看,房地产市场的资金并不紧张,房地产企业的资金链也没有看到哪家公司断裂的。因为,如果房地产开发企业资金出现紧张,这些企业早就会让手中持有的住房降价出售。在任何一个房地产市场,没有卖不出去的房子,只有不能够让需求者接受的价格。

    目前国内房地产市场开发投资仍然过高,商业银行进入房地产的信贷也没有减少。因此,从紧的货币政策不能发生改变,也不会发生改变。

    中国不会出现负资产家庭

    记者:最近有人说,随着国内房价下跌,中国可能出现负资产家庭。你如何看待这个问题?

    易宪容: 按照香港金管局对负资产的定义,负资产是指“未偿还贷款额超过住房当前的市值”。也就是说,个人已经购买的住房是否为负资产以购房者向银行申请住房按揭贷款至今没有偿还的贷款额为准则。

    就目前中国的住房按揭管理制度来看,个人住房按揭贷款的首付比重在 30% 以上,特别是购买第二套住房按揭贷款首付比重在 40% 以上。因此,按照香港金管局的负资产的定义,如果中国要出现负资产家庭,那么该地方的房价一定要下跌 30% 以上。但是就目前中国房地产市场的情况来看,根据国家统计局的数据,到目前为止,国内房地产市场的价格,不仅没有下跌,反之,还在上涨,只不过上涨幅度没有 2007 年快。因此,从总体上来,中国目前根本就没有出现负资产家庭的必要条件。全国的房价都没有下跌,哪里来的负资产?

    从区域性来看,深圳、广州房价下跌的幅度看上去较快,据说有楼盘的价格下跌了 40% 以上,但是这些楼盘多数是一手房,而一手房的价格下跌是与负资产没有关系的,因为这样的楼盘不存在房价本身上涨与下跌问题,只不过购买者价格高低问题。而且,即使是二手房的价格下跌,就目前的情况来看,在广州与深圳达到下跌 30% 以上的楼盘恐怕也不会太多。即使存在下跌 30% 以上的楼盘,不仅所占的比重不高,而且也可能是 2007 年炒作十分严重的楼盘。对于这些房地产炒作者,中央政府有十分明确态度,他们是严厉的打击对象。这些人出现负资产问题,首先损失是自己,然后才是银行有少量损失。因此,国内银行体系对此根本就不用过多担心。市场报 记者 李忠峰